Nueva ley SB 38 genera debate sobre los procedimientos de desalojo en Texas en 2026

La nueva ley SB 38, promulgada hace pocos meses y que entrará en vigor a partir de este 1 de enero de 2026, establece uno de los cambios más amplios al proceso de desalojo en Texas en los últimos años. Sus efectos alcanzarán a propietarios, inquilinos y tribunales locales, según los análisis de dos organismos no partidistas.

El primero de ellos es el House Research Organization (HRO), una oficina no partidista de la Cámara de Representantes de Texas que produce investigaciones, resúmenes y análisis accesibles para legisladores y el público. Su función es explicar, de forma neutral, el impacto de las leyes propuestas.

La segunda fuente es Texas Policy Research, una organización independiente dedicada al estudio de políticas públicas en el estado.

Según el análisis oficial del HRO, la SB 38 modifica avisos, plazos y procesos judiciales en desalojos. En materia de notificación, el documento explica que el aviso para pagar o desocupar podrá incluir en un solo mensaje la oportunidad de respuesta del inquilino.

La ley permite, además, que este aviso se entregue por medios electrónicos cuando ambas partes lo hayan acordado antes. El análisis señala que el período del aviso podrá correr al mismo tiempo que el plazo para que el inquilino presente su respuesta, algo que la normativa previa no permitía. 

Chris Newton, director de la Asociación de Apartamentos de Texas, celebra la aprobación del proyecto y lo califica como “una reforma significativa destinada a corregir el proceso civil de desalojos en el estado para evitar demoras innecesarias y la ocupación ilegal de propiedades”.

“El proyecto busca proteger tanto a los propietarios como a los residentes al establecer un camino más eficiente para atender casos claros de ocupación ilegal, sin eliminar las protecciones existentes para los inquilinos”, señaló Newton en un comunicado, según reportó el The Texas Tribune.

EN LAS CORTES

El HRO también describe cambios en el proceso ante los tribunales. El juicio deberá programarse entre 10 y 21 días después de que el propietario presente la demanda, y el juez no podrá celebrarlo antes del cuarto día desde que el inquilino recibe la notificación. 

El tribunal tampoco podrá exigir mediaciones obligatorias ni requisitos adicionales a los establecidos por las reglas procesales de Texas.

Uno de los puntos que más atención recibe en el análisis del HRO es la creación de un procedimiento de resolución sumaria, que permite al juez fallar sin realizar un juicio si el propietario afirma que no existen hechos en disputa. 

El documento establece que, si el inquilino no responde dentro de cuatro días, el tribunal podrá dictar sentencia a favor del propietario. El HRO precisa que legisladores que apoyaron esta disposición argumentaron que el mecanismo ya existe en otros ámbitos civiles y que otorgaría mayor orden al sistema, mientras que sus críticos señalaron que “acorta de manera significativa el tiempo para que un inquilino pueda defenderse”. 

En cuanto a las apelaciones, el análisis legislativo explica que el inquilino deberá pagar un mes de renta dentro de los cinco días posteriores a presentar el recurso. Deberá continuar depositando la renta correspondiente de cada período “hasta que finalice el proceso”. El tribunal entregará esos fondos al propietario cuando este los solicite.

LOS MÁS AFECTADOS

El HRO también recoge objeciones presentadas durante el debate legislativo. Entre ellas, la preocupación por estos plazos más cortos podrían dificultar la defensa de inquilinos con menos recursos económicos, lo que podría derivar en un aumento de desalojos y efectos sociales asociados.

La evaluación de Texas Policy Research coincide en que la SB 38 busca reducir demoras y ofrecer mayor uniformidad. La organización describe que la norma responde a quejas de propietarios que enfrentan retrasos prolongados en la recuperación de viviendas, así como problemas operativos para las autoridades encargadas de ejecutar las órdenes de posesión. 

Aun así, su análisis señala que los nuevos plazos y depósitos requeridos durante la apelación “podrían representar un desafío para inquilinos con menos acceso a asesoría o recursos financieros”.

“Este proyecto no aporta nada positivo y ninguna de sus partes resulta necesaria”, afirmó Ben Martin, director de investigación de Texas Housers, una organización dedicada al análisis y la defensa de políticas de vivienda.