Una organización en Houston defiende el modelo de vivienda asequible en barrios históricos

Para quien no conoce Houston, los nombres de Third Ward o Tercer Barrio, Acres Homes o Freedmen’s Town pueden sonar lejanos. Sin embargo, en esta ciudad del sureste de Texas, esos vecindarios ocupan un lugar central en la historia afroamericana local y también en las discusiones más recientes sobre vivienda, desarrollo urbano y permanencia comunitaria. 

El Tercer Barrio, por ejemplo, se encuentra al sureste del centro de Houston y cerca de instituciones como la Universidad Texas Southern y la Universidad de Houston, así como al Distrito de Museos y al Centro Médico. 

Freedmen’s Town, en el área de Fourth Ward o Cuarto Barrio, queda en el oeste de la ciudad y es reconocido como uno de los asentamientos históricos más importantes fundados por personas negras recién liberadas después de la Guerra Civil. 

Acres Homes, al noroeste, se desarrolló durante décadas como una extensa comunidad afroamericana antes que otras zonas de la ciudad.

Esos fueron algunos de los puntos que Houston Community Land Trust (HCLT), una organización sin ánimo de lucro que actúa como fideicomiso para brindar apoyo a posibles compradores de vivienda en comunidades de color en Houston, eligió para mostrar su modelo de vivienda.

Durante un recorrido por distintos sectores de la ciudad, la organización explicó cómo opera un fideicomiso de tierras comunitario y por qué considera que ese esquema puede ayudar a sostener vivienda asequible a largo plazo.

La directora ejecutiva, Ashley Allen, resumió la misión del grupo con una frase: “preservar lugar, espacio y precio”. Según explicó, muchas iniciativas de vivienda asequible duran solo unos años y luego regresan al precio de mercado. A juicio de Allen, ese ciclo termina por afectar a residentes históricos, pequeños negocios y espacios comunitarios.

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UN MODELO A LARGO PLAZO

La organización plantea una lógica distinta a la de la propiedad tradicional. En este modelo, el terreno queda bajo fideicomiso y dentro de una estructura de gobernanza comunitaria, mientras la vivienda puede venderse o rentarse con reglas que limitan el precio y buscan mantenerla accesible para futuros ocupantes.

Allen sostuvo que la idea no es solo abaratar una casa en el momento de la compra, sino evitar que esa propiedad vuelva de inmediato al mercado sin restricciones. 

“El programa tiene como finalidad que la comunidad tenga voz sobre el destino del terreno y no quede todo en manos de un promotor o de un propietario individual”, sostuvo.

En el Third Ward, donde Houston Community Land Trust tiene su sede, se aprecia el contraste entre casas antiguas, pequeños edificios con departamentos y viviendas multifamiliares. 

Muchas de esas viviendas nuevas superan los $400,000 y algunas se acercan al medio millón. Según Allen, el aumento en el valor de las propiedades y de los impuestos perjudica la permanencia de algunos residentes mayores y de familias que heredan viviendas en esa zona. 

“Hay residentes que evitan hacer mejoras visibles en sus casas por temor a que una revalorización eleve aún más la carga tributaria”, indicó Allen, en referencia a por qué la organización insiste en hablar de permanencia y no solo de acceso.

La preocupación, dijo, no se limita a quienes quieren comprar una vivienda, sino también a quienes ya viven en estos sectores y enfrentan mayores costos para seguir allí, como los estudiantes y adultos mayores, dos grupos que “pueden quedar en situación frágil cuando cambian los precios y las condiciones del vecindario”.

Uno de los inmuebles que HCLT mostró en Third Ward fue un edificio de cuatro unidades adquirido a finales de 2024 para desarrollar vivienda de renta asequible. Allen explicó que la decisión respondió a una necesidad concreta. 

“No todas las personas interesadas en la estabilidad habitacional están listas para comprar una casa”, remarcó.

Según dijo, en ese inmueble las unidades de dos recámaras se rentan por entre 800 y 1,200 dólares, con ajustes según ingresos, y se aceptan vales de la Sección 8 distribuidos a personas de bajos ingresos, ancianos y discapacitados para alquilar viviendas seguras en el mercado privado.

También sostuvo que el edificio fue comprado al contado, lo que permite reducir costos financieros y concentrar la operación en mantenimiento, seguros e impuestos.

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DEL CENTRO DE LA CIUDAD AL NORESTE DE HOUSTON

En Wayside Village, en el noreste de Houston, la organización mostró un ejemplo del funcionamiento práctico del fideicomiso dentro de una subdivisión de viviendas nuevas en una comunidad de unas 300 casas.

Allen explicó que una parte de esas propiedades pertenece al programa y otra no, pero que visualmente no se distinguen. 

“Esa es una de las ventajas del modelo: evitar que las viviendas asequibles queden concentradas en una sola área o marcadas como distintas dentro del vecindario”, dijo.

Los compradores del programa en Wayside Village accedieron a viviendas que en su momento se vendían en el rango de $230,000 a 240 mil dólares, pero con hipotecas mucho menores gracias al subsidio público y a la estructura del fideicomiso. 

También señaló que esas mismas casas ya se mueven en valores de entre $260 y 280 mil dólares en el mercado inmobiliario actual. A su juicio, esa diferencia ayuda a mostrar por qué el modelo busca separar el precio de acceso del valor especulativo del terreno.

Allen explicó además que el programa Homebuyer Choice permitió que el gobierno municipal de Houston aporte hasta $150,000 por comprador para reducir el inicial del préstamo total, bajar la tasa de interés y cubrir costos de cierres administrativos.

Ese acuerdo fiscal funciona en el condado Harris, pero no en condados vecinos.

Josie Anderson, integrante de la junta directiva de HCLT, dijo por su parte que el fideicomiso supera ya los 200 propietarios desde 2019.

BARRIOS CON HISTORIA Y PRESIÓN URBANA

Acres Homes es un vecindario que durante décadas se distinguió por sus lotes de un acre y por una historia de vida comunitaria distinta a la de otros sectores de Houston. Allí, según Allen, comenzó el trabajo del fideicomiso de HCLT. 

Freedmen’s Town, por su parte, tiene un peso histórico especial en Houston porque fue uno de los espacios que se consolidaron después de la emancipación de personas esclavizadas y se convirtió en un centro importante de vida afroamericana en la ciudad. 

Allen lo presentó como un ejemplo de por qué un modelo como el del fideicomiso habría sido valioso en comunidades con fuerte arraigo histórico que, con el paso de los años, “enfrentaron transformaciones profundas y pérdida de control sobre el desarrollo del terreno”.

“La labor de un fideicomiso como HCLT no consiste solo en separar el precio del terreno con la vivienda, sino también en asegurar que la comunidad tenga voz sobre lo que ocurre con ese patrimonio”, enfatizó. 

De acuerdo con Allen, alrededor del 73% de los participantes son afroamericanos, cerca del 20% son hispanos y el porcentaje restante corresponde a otros grupos, por lo que la composición sigue siendo predominantemente afroamericana e hispana.