Colony Ridge: acceso a la tierra de un modelo sin red de protección y cuestionado por la justicia

Este reportaje fue realizado con el apoyo de Altavoz Lab, una organización dedicada a fortalecer y visibilizar el trabajo de periodistas comunitarios.

Desde el aire, Colony Ridge o Terrenos Houston no parece una ciudad. No hay un centro reconocible, ni una cuadrícula clara, ni un núcleo que ordene el crecimiento. Lo que se ve es una expansión irregular de caminos de tierra y asfalto nuevo que se pierden entre árboles, lotes abiertos y casas dispersas. Parcelas rectangulares se suceden una tras otra, separadas por zanjas de drenaje, postes eléctricos recientes y tramos donde la infraestructura cambia abruptamente de una cuadra a la siguiente. 

En algunas zonas, las calles están pavimentadas y bordeadas por viviendas de material noble; en otras, el polvo domina el paisaje, y las entradas improvisadas —ingresos vehiculares construidos por los propios residentes— conectan viviendas rodantes y casas móviles con la vía principal. Hay secciones donde el acceso al agua potable funciona con normalidad, pero debieron pasar muchos años para divisar una sola gota. Lugares donde el drenaje es visible y la lluvia convierte el suelo en lodo espeso. Donde existe alumbrado público y, a veces, la oscuridad cae completa.

Colony Ridge no tiene ayuntamiento, ni alcalde, ni concejo municipal. No tiene límites oficiales que indiquen dónde empieza o termina. Es un territorio no incorporado del condado Liberty, al noreste del área metropolitana de Houston. Se organiza en seis subdivisiones y su tamaño se estima que es de 33,000 acres —más grande que Miami y comparable al tamaño de San Francisco—, pero no existe una cifra oficial única porque no es una entidad administrativa, sino un mosaico de conjuntos habitacionales desarrollados por distintas empresas bajo permisos fragmentados.

Aquí viven unas 115 mil personas en un condado que tenía, en 2020, poco más de 91,000 habitantes, según la Oficina del Censo de 2020. Es decir, hubo un aumento de 26.4% en cuatro años. Buena parte del crecimiento poblacional reciente del condado Liberty se concentra en este desarrollo disperso, levantado en una región mayoritariamente rural, con infraestructura limitada y una planificación pública que nunca acompañó el ritmo de expansión.

Para muchas familias, Colony Ridge o Terrenos Houston representó acceso: tierra propia en un mercado donde la vivienda se volvió inaccesible, pagos iniciales bajos, financiamiento directo. Para otras, con el tiempo, se convirtió en incertidumbre: costos no previstos, servicios incompletos, reglas privadas que sustituyen a la autoridad pública y un entorno político que pasó de incentivar el crecimiento a estigmatizar a quienes viven allí. 

En ese paisaje —de promesa y fragilidad— fue donde Abrahan Bauza vivió lo que define como la peor experiencia de su vida.

“¿DE DÓNDE SACAS FUERZAS CUANDO YA LO PERDISTE TODO?”

Abrahan Bauza arribó a Estados Unidos hace 24 años desde Venezuela. Es ingeniero de sistemas y diseñador gráfico. Vivió primero en Atlanta y luego en Houston, donde se mudó tras casarse. Eligió Texas por razones prácticas: mejores salarios, gasolina más accesible, ausencia de impuestos estatales. Durante años trabajó en medios de comunicación y colaboró con grandes cadenas televisivas.

Habla de este país con gratitud. Dice que Estados Unidos le abrió puertas, que aquí aprendió, trabajó y creció. Por eso, cuando relata lo que vivió en Colony Ridge, lo repite varias veces, casi como una forma de convencerse a sí mismo: esto fue lo peor que le ha pasado en la vida. No porque no haya conocido dificultades antes, sino porque nunca imaginó que algo así pudiera ocurrir dentro de un sistema en el que confiaba.

Antes de mudarse, Abrahan y su familia vivían en una zona urbana. Durante la pandemia, los precios de las viviendas se dispararon y su esposa quería salir de la ciudad. Fue entonces cuando apareció la publicidad de Terrenos Houston. Tras el primer contacto, comenzaron las llamadas insistentes, varias veces al día. Abrahan desconfiaba, pero la presión era constante.

Al mismo tiempo, consiguieron lo que parecía una oportunidad única: les aprobaron un crédito para una casa móvil con un pago inicial de $5,000. La entrega tardaría seis meses; tiempo suficiente, pensaron, para conseguir un terreno. La misma persona que les vendió la casa móvil les recomendó Terrenos Houston.

“Ya que nos han llamado como veinte veces, vamos a ver qué tal”, recuerda haber pensado en ese momento.

Les mostraron un terreno ancho con un bosque detrás. A Abrahan le gustó de inmediato. El vendedor insistió en que ese lote era especial: que ya no existían terrenos así, que había salido “casi milagrosamente” a la venta. Más adelante descubriría el motivo —no tan milagroso—: el terreno estaba ubicado en una zona con alto riesgo de inundación.

Convencido de haberse topado con la oferta de su vida, pagó $750 de inicial. La mensualidad quedó en $985. A la semana siguiente, comenzó la preparación del terreno para poder instalar su casa móvil —y también los problemas—. El primer tractor se hundió casi hasta la mitad, en pleno verano, sin lluvia. La segunda máquina también. Para sacar ambas, tuvieron que usar cadenas. Al final, solo para estabilizar el suelo invirtió unos $13,000 en relleno, tierra y cal.

Se mudaron en 2020 y vivieron allí él, su esposa y sus tres hijos por casi cuatro años. Plantaron grama, construyeron entradas de madera, sembraron árboles.

Durante todo el tiempo que vivió allí, Abrahan pagó puntualmente los $985 mensuales. Lo hacía mediante giros postales enviados a una casilla postal. Pagar por aplicación o transferencia implicaba comisiones adicionales.

En diciembre de 2024, cuando fue a consultar el monto exacto del mes —porque cambiaba ligeramente—, le dijeron que su cuenta estaba bloqueada por falta de pago y que su propiedad estaba en proceso de embargo. La noticia le cayó como un balde de agua fría: la persona que lo atendió le dijo que todos los pagos habían sido devueltos. El problema es que nunca regresaron a su residencia en Colony Ridge, sino a su antigua dirección en la ciudad de Katy, Texas, donde había vivido cinco años atrás.

También le explicaron que, en realidad, la compañía había pagado por él los impuestos y que debía alrededor de $7,500 entre pagos adelantados y montos pendientes. De todo ese entramado, lo único que le quedó claro fue el plazo: un mes.

Estaba con su madre cuando recibió la noticia. Se quebró. Intentó recuperar el dinero enviado durante años, pero los fondos tardarían casi un mes en liberarse. Cuando preguntó cuánto había pagado realmente del terreno, la respuesta lo devastó.

Había comprado el lote en $79,000. Tras cuatro años y más de $40,000 entregados, solo $1,150 habían ido al capital. El resto se consumió en intereses, impuestos y cargos.

“Ahí fue cuando me dio la crisis existencial”, dice. “Había pagado más de cuarenta mil dólares y no había pagado ni mil del terreno. Ellos pagaron impuestos sin consultarme”.

No logró reunir el dinero. El terreno entró en embargo. La casa móvil tuvo que ser entregada. Buscar otro lugar implicaba mover la casa prefabricada, volver a pagar servicios, volver a empezar. No tenía recursos. El impacto fue inmediato y profundo: el estrés, la sensación de fracaso y la incomprensión destruyeron algo más que su capital y su crédito: su matrimonio.

Su esposa —cuenta— no le creía al principio. Precisamente, porque ambos partían de la misma expectativa: el sistema no falla de esta manera. Algo así —pensaban— no podía estar pasando de forma “legal”.

“Salimos como si fuéramos delincuentes”, dice. “Me hablaban como si yo fuera un criminal”.

Abrahan vivió meses en una iglesia. Luego, en la casa de un amigo. Su madre cayó en depresión. Su crédito quedó devastado. Hoy no tiene vivienda propia. Perdió incluso a su perro, al que tuvo que dejar con una vecina y visita de vez en cuando con sus hijos.

Habla como un hombre que carga demasiado sobre los hombros: la responsabilidad de sus hijos, el cuidado de su madre, la ayuda económica a su padre en Venezuela, la culpa por no haber podido sostener a su familia, la ruptura de su hogar. Dice que recién ahora está empezando a levantar la cabeza.

Todo esto ocurrió —subraya— en un contexto de redadas migratorias y miedo generalizado. Aunque él, su ahora exesposa, sus hijos y su madre son ciudadanos estadounidenses, el ambiente era de silencio. Nadie denunciaba. Nadie hablaba.

Nunca buscó ayuda legal. “¿Cómo compites contra gente que tiene tanto dinero?”, pregunta. “¿De dónde sacas fuerzas cuando ya lo perdiste todo?”.

Cuando se le pregunta por su esperanza, el volumen de su voz baja. No habla de recuperar lo perdido. Habla de seguir adelante, de que sus hijos estén bien, de que su familia, aun rota, tenga estabilidad. Y también: que esto no le pase a nadie más.

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TERRENO FÉRTIL PARA EL DESPOJO

En el condado Liberty, donde se encuentra Colony Ridge, al noreste del área metropolitana de Houston, el crecimiento demográfico se aceleró justo donde la planeación urbana es más frágil. Es un territorio amplio —aproximadamente 1,176 millas cuadradas— atravesado por ríos y marcado por una baja densidad poblacional típica de zonas rurales o semirurales. 

La presión no nació ahí, sino en Houston: el encarecimiento de rentas y viviendas empujó a familias de ingresos bajos y medios hacia condados periféricos con tierra más barata y regulación más laxa. En ese contexto —crecimiento rápido, infraestructura limitada y poca planificación— proyectos extensivos como Colony Ridge encontraron el terreno perfecto para expandirse.

En el mercado inmobiliario tradicional alrededor de Houston, lotes sin mejoras suelen cotizarse en un precio alrededor de $50,000 o más, especialmente cuando están cerca de servicios básicos y transporte urbano. En cambio, en territorios como Colony Ridge, lotes de tierra de tamaño modesto (por ejemplo, ~0.17 acres) se han listado en rangos accesibles desde aproximadamente $34,900, una fracción del precio urbano, lo que explica en parte su atractivo para compradores con ingresos bajos o medios que buscaban acceder a un inmueble.

La comparación de precios, sin embargo, es incompleta si se mira solo el valor nominal del lote. En Colony Ridge, el costo real de la tierra no se limita al precio del terreno. A diferencia de una compra tradicional, muchos compradores terminan pagando durante años impuestos, intereses y cargos asociados que no siempre se traducen en capital.

Alain Cisneros, coordinador de campañas en FIEL Houston (Familias Inmigrantes y Estudiantes en la Lucha), una organización fundada en 2007 y conocida en Texas por su trabajo histórico con soñadores (Dreamers, DACA), describe Colony Ridge como una historia que no se entiende solo leyendo demandas o comunicados. “Mi trabajo no es ser técnico”, dice: su papel es funcionar como termómetro, sostener la escucha y notar cómo cambian los miedos de la comunidad según la administración federal, la política estatal y los operativos policiales.

Su primer contacto con las colonias fue alrededor de 2012. Al principio, predominaba el entusiasmo: familias que celebraban haber encontrado un lote económico “en el bosque”, un terreno que les recordaba a sus países. El atractivo no era solo el precio, sino la autonomía: construir a su ritmo, lejos de la ciudad, con un pago inicial bajo. Para muchos, era literalmente “un pedazo de América”.

Esa narrativa se quebró con las llamadas posteriores. A partir de 2015, FIEL comenzó a escuchar un patrón: intereses altos, infraestructura prometida que se aplazaba o se trasladaba al bolsillo del comprador y contratos donde la letra pequeña advertía que se trataba de zonas subdesarrolladas. Alain enumera costos que terminaban recayendo sobre las familias: postes, tendido eléctrico, soluciones privadas para agua potable, gas, drenaje y accesos. 

Pero su diagnóstico va más allá del contrato. Como Colony Ridge no tiene gobierno municipal y está en un área no incorporada, no cuenta con presupuesto propio ni policía municipal. El gobierno cotidiano se reparte entre el condado, distritos especiales y asociaciones privadas, con capacidades y límites distintos. Cuando la comunidad buscó respuestas, la frase se repetía: “no es nuestro problema; es un asunto entre comprador y dueño”.

La fragilidad se agrava por culpa de la geografía y el aislamiento: zonas remotas, internet precario y poco acceso a procesos legales. Cuando el Departamento de Justicia presentó su demanda federal, FIEL intentó facilitar trámites con un tráiler móvil equipado con internet y computadoras. No fue posible. Y esa imposibilidad —dice Alain— es parte del mismo problema: no solo faltan servicios, el acceso para defenderse también es escaso.

En paralelo, la vida en las colonias se vio moldeada por la cooperación creciente entre fuerzas policiales y agencias migratorias. El resultado no es solo deportación, sino silencio preventivo: familias que no reclaman ni denuncian por miedo a la separación familiar.

Un ejemplo claro es el que experimentamos mientras recolectábamos datos y testimonios para esta serie de reportajes. Muchos nos dijeron que, debido a su estatus migratorio, no hablarían con nosotros “por temor”. 

En ese clima, la etiqueta pesa tanto como el asfalto que falta. Alain advierte del riesgo de estigmatizar: no es responsable afirmar la existencia de un cártel sin pruebas, como lo han mencionado políticos y un sector de la prensa.

Hay criminalidad y operativos, pero eso no equivale a una estructura criminal comprobada que tiene el control de los vecindarios. Confundirlo desplaza el foco: del urbanismo y los derechos civiles al miedo.

Alain reconoce matices: no todas las subdivisiones son iguales. Pero el hilo común es que el crecimiento lo empujaron los propios residentes, que mejoraron sus lotes con el tiempo. La esperanza, dice, no es abstracta: es organizativa: plan A, plan B, plan C. 

“La realidad es que, con documentos o sin documentos, vas a enfrentar a inmigración”, afirma.

Por eso, rechaza el activismo de pánico y apuesta por herramientas concretas para proteger a las familias. En su relato, Colony Ridge no es solo un lugar. Es una advertencia sobre la forma en que Texas —y el país— se está construyendo.

“DESPUÉS DE MI DOLOR, SÍ QUIERO GANAR ALGO”

Karla García Ramos tiene 39 años. Nació en Honduras, pero creció en Estados Unidos desde los tres. Es asistente de enfermería en un asilo de ancianos y madre de ocho hijos. El mayor tiene 22 años y ya le dio su primer nieto. Toda su vida ha vivido en el norte de Houston.

La primera vez que oyó hablar de Terrenos Houston fue a través de anuncios insistentes. En 2013 o 2014 compró un primer lote con el padre de sus hijos. La relación terminó, él dejó de pagarlo y lo perdió. Carla sintió que había dejado escapar una oportunidad.

Años después, ya separada y viviendo en Huntsville, Texas, bajo un programa de vivienda subsidiada, volvió a intentarlo. En marzo de 2021, compró dos lotes contiguos, sin verlos físicamente. Pagó $1,000 de inicial. La carretera aún no existía. Le dijeron que estaría lista en uno o dos años.

Para vivir allí, compró un RV usado por $500. El acceso vehicular le costó $2,000. Para la conexión de agua, pagó un depósito de $2,100. El agua nunca llegó. Durante meses, su familia se bañó donde podía, mientras seguía pagando el terreno.

La conexión eléctrica se realizó de forma precaria. La tierra se inundaba. Le robaron pertenencias. Había perros sueltos. La Asociación Privada de Propietarios (POA, en inglés) empezó a enviar advertencias constantes por mantenimiento.

Nada de eso fue explicado el día del cierre del contrato, dice. Cada permiso trajo una condición nueva. Cada avance, un gasto adicional.

El golpe definitivo llegó cuando su esposo fue detenido en un proceso migratorio. Carla dejó de trabajar. Se atrasó en los pagos. Envió dinero. El pago fue devuelto. Los lotes entraron en ejecución hipotecaria.

“No quisieron ayudarme”, dice. “Yo ya había invertido más de $20,000”.

Aun después de perder el terreno, siguió recibiendo facturas de agua y multas de la POA. La presión económica se volvió emocional. Sus hijos lo sintieron: algunos abandonaron la escuela y ella optó por la educación en casa.

La decisión más dura fue con su hija adolescente. Sin agua, ni estabilidad, Carla firmó un poder legal para que los abuelos se hicieran cargo. “Yo digo que la perdí, sabía que no podía seguir dándole ese tipo de vida. Ella es una señorita. A veces, no teníamos cómo bañarnos”, dice.

Perdió el terreno, dinero, tiempo, celebraciones, su camioneta, un perro. Vivió con miedo. Todo por fallar en un pago que creía manejable.

Hoy vive en otro lugar. Tiene diez acres. Trabaja duro. Pero el costo emocional no se borra.

“La cosa es que ya no sigan creciendo, que ya no sigan vendiendo, que no sigan engañando. Si van a hacer algo, que lo hagan bien, legalmente. Y sí, quiero que de mi dolor de cabeza, de mi sacrificio, y de todo lo que yo he pasado, quiero ganar algo”, sentencia.

Las experiencias de compradores como Carla forman parte del trasfondo de dos acciones legales. El Departamento de Justicia de Estados Unidos presentó una demanda federal por derechos civiles, alegando prácticas discriminatorias en la venta y financiamiento de terrenos. En paralelo, el Fiscal General de Texas, Ken Paxton, presentó una demanda estatal de protección al consumidor, la cual busca sanciones y restitución económica.

Ambos casos, aunque parten de marcos legales distintos, coinciden en un punto central: el modelo de crecimiento y financiamiento de Colony Ridge dejó a miles de compradores expuestos que perdieron su inversión y su estabilidad residencial con un margen mínimo de error.

Las historias de Abrahan y Carla no son excepciones. Son la traducción humana de lo que la demanda federal describe en números.

EL NEGOCIO DEL DESPOJO, EN CIFRAS

Según los documentos presentados por el Departamento de Justicia, el alcance del modelo de negocio detrás de Colony Ridge Development, LLC, es masivo. Entre los registros analizados figuran 28,482 transacciones únicas, entendidas como consumidores que compraron una o más propiedades en un mismo día. De esas operaciones, alrededor del 91 % involucró al menos a un comprador hispano, un dato central para la acusación de discriminación en el acceso y financiamiento de la tierra.

La demanda sostiene además que, al no evaluarse la capacidad real de pago de los compradores, los préstamos fracasan a una tasa extraordinaria. Al menos el 30 % de los lotes financiados entraron en proceso de ejecución hipotecaria dentro de los tres primeros años posteriores a la compra. No se trata de casos aislados, sino de un ritmo sostenido de despojo: entre enero de 2022 y junio de 2023, la rama crediticia de la empresa inició un promedio de 298 ejecuciones hipotecarias mensuales en el condado Liberty. En ese período, el condado registró 6,495 ejecuciones, más que en condados con mucha mayor densidad poblacional como Dallas o Bexar.

A ese patrón, se suma la práctica de reventa o flipping. Según las cifras citadas en la demanda, al menos el 40 % de las propiedades vendidas entre septiembre de 2019 y junio de 2023 fueron revendidas tras la pérdida del lote por parte del comprador original. En términos concretos: 8,237 propiedades se vendieron dos veces; 3,267, tres veces; y 2,067, cuatro o más veces. Cada número representa una familia que perdió no solo el terreno, sino también el dinero invertido, las mejoras realizadas y, en muchos casos, la posibilidad de volver a intentarlo.

En conjunto, el retrato que emerge es el de un proyecto inmobiliario con más de 40,000 lotes, sostenido en un modelo donde el fracaso del préstamo no es una anomalía, sino una condición recurrente. La demanda federal busca reparación económica para los consumidores afectados, pero el alcance del daño va más allá de lo financiero.

El 10 de febrero de 2026, el Departamento de Justicia de Estados Unidos y el estado de Texas alcanzaron un acuerdo resolutorio con la empresa Colony Ridge para poner fin a litigios por presuntas prácticas discriminatorias y engañosas en la venta y financiamiento de terrenos.

Según el pacto, los imputados fueron señalados por dirigir esquemas de financiación depredadora a consumidores hispanos y por comercializar lotes sin la infraestructura básica prometida. El acuerdo contempla 68 millones de dólares en total, lo que incluye $48 millones para mejoras de drenaje e infraestructura y al menos $20 millones destinados a reforzar la presencia policial. Además, establece una moratoria de 36 meses, lo que implica que durante tres años la empresa no podrá expandir el proyecto ni vender nuevos lotes, mientras ejecuta las obras y cumple nuevas reglas de transparencia, evaluación crediticia y verificación de identidad, todo bajo la supervisión de un monitor independiente. En conjunto, el caso expone cómo el modelo de crecimiento de Colony Ridge dejó a miles de compradores en riesgo de perder su inversión y su estabilidad residencial.

Para las familias que ya habitan Colony Ridge, el acuerdo no borra de inmediato la deuda, la precariedad ni el miedo acumulado. La expansión quedó detenida, pero la vida continúa en un territorio marcado por promesas incumplidas, donde la posibilidad de permanecer —y de no perderlo todo— sigue siendo frágil.

Este reportaje forma parte de la serie de tres artículos “Terrenos Houston: El sueño americano embargado”, con la colaboración de Ernesto Castillo, Lorena Guatibonza, Patricia Estrada, Nayive Molina y Alejandro Olivares.