El caso Terrenos Houston entra en una nueva etapa tras acuerdo judicial de $68 millones
La empresa Colony Ridge, que opera como Terrenos Houston y Terrenos Santa Fe, deberá presentar un plan para reparar el daño crediticio causado a compradores que perdieron sus terrenos y deberá detener expansión.
Tras más de dos años de litigio, el gobierno federal de Estados Unidos, el estado de Texas y las empresas que integran el desarrollo inmobiliario conocido como Colony Ridge Development Inc., llegaron a un acuerdo judicial que pone fin, al menos por ahora, a dos demandas que lo acusaban de discriminar a compradores latinos y de incurrir en prácticas engañosas en la venta y financiamiento de terrenos en el noreste del condado Liberty.
El acuerdo, presentado y publicado este martes ante la Corte Federal del Distrito Sur de Texas, resuelve las acciones legales impulsadas por el Departamento de Justicia de Estados Unidos y la Oficina del Procurador General de Texas, pero deja abierta la posibilidad de futuras sanciones si la empresa incumple los compromisos asumidos.
Las demandas señalaban que Colony Ridge —que opera bajo nombres como Terrenos Houston, Terrenos Santa Fe y Lotes y Ranchos— habría dirigido de manera sistemática sus ventas y esquemas de financiamiento a consumidores hispanos, ofreciéndoles condiciones más onerosas, información incompleta y contratos que facilitaban la pérdida de los terrenos tras incumplimientos de pago.
Aunque en el acuerdo la empresa “niega expresamente cualquier conducta indebida”, acepta una serie de restricciones, obligaciones financieras y cambios estructurales como la imposición de una moratoria. Durante un periodo de tres años, Colony Ridge no podrá buscar la aprobación final de nuevas subdivisiones destinadas a la venta directa al consumidor, salvo excepciones muy específicas.
“El objetivo es detener temporalmente la expansión mientras se corrigen problemas estructurales en ventas, financiamiento e infraestructura”, establece el documento.
En adelante, cualquier nuevo desarrollo deberá incluir restricciones que obliguen a construir una vivienda antes de vender el lote al consumidor final, una práctica que busca frenar la comercialización de tierra sin servicios básicos ni condiciones habitables.
Además, durante ese mismo periodo, la empresa tendrá prohibido presentar nuevos fraccionamientos sin restricciones de uso del suelo, una característica que definió durante años la venta de lotes en Colony Ridge.
NUEVAS REGLAS DE FINANCIAMIENTO
El acuerdo también obliga a Colony Ridge a contratar a un especialista independiente en cumplimiento normativo que supervise las áreas más sensibles del negocio: ventas, préstamos, publicidad, trato a los compradores y prevención de discriminación.
En materia financiera, la empresa deberá implementar estándares formales de evaluación de capacidad de pago, algo que no estaba documentado de forma sistemática en el pasado. Según el texto, estos estándares deberán considerar ingresos, activos y deudas del comprador, así como su capacidad real para cumplir con los pagos del préstamo.
El documento establece que Colony Ridge deberá crear un “Plan de Prevención de Incumplimiento” que incluya opciones como periodos de indulgencia sin intereses, préstamos temporales para cubrir impuestos o cuotas, y refinanciamientos de bajo costo. También se introduce una figura inédita para este tipo de contratos: la opción de rescisión.
“El comprador podrá cancelar la operación hasta la fecha límite del segundo pago posterior al cierre, sin costo adicional, y con reembolso de todo el dinero pagado”, señala el acuerdo, que prohíbe penalizaciones crediticias por ejercer ese derecho.
CAMBIOS EN EJECUCIONES HIPOTECARIAS
Durante años, uno de los aspectos más cuestionados del modelo de Colony Ridge fue la frecuencia con la que los lotes regresaban a manos de la empresa tras procesos de ejecución. El acuerdo impone nuevas condiciones para iniciar una ejecución hipotecaria, incluyendo una evaluación individual previa y un aviso mínimo de 45 días.
Además, la empresa deberá presentar un plan para reparar el daño crediticio causado a compradores que perdieron sus terrenos. Esto incluye la eliminación de reportes negativos relacionados con préstamos de lotes en Colony Ridge para quienes hayan incumplido en el pasado.
El acuerdo dedica un apartado completo a las representaciones hechas a los consumidores. Colony Ridge ya no podrá anunciar propiedades como “listas para habitar” o con “todos los servicios” si no cuentan con conexiones inmediatas de agua, drenaje y electricidad.
También deberá revelar, de forma clara y por escrito, si un terreno se encuentra en zona inundable, si requiere relleno o nivelación, y el costo estimado —aunque no garantizado— de instalar servicios básicos.
“El total real del costo del terreno, incluyendo intereses, cuotas y cargos obligatorios, deberá ser revelado antes de concretar la venta”, indica el documento.
Toda esta información deberá proporcionarse tanto en inglés como en español.
MILLONES PARA INFFRAEESTRUTURA Y SEGURIDAD
Otro aspecto visible obliga a Colony Ridge a destinar hasta 48 millones de dólares a obras de infraestructura dentro de sus subdivisiones, con prioridad en drenaje, control de inundaciones, caminos y sistemas de manejo de aguas residuales.
De ese monto, al menos 18 millones se asignarán específicamente a proyectos para reducir riesgos de inundación en seis subdivisiones: Bella Vista, Camino Real, Grand San Jacinto, Montebello, Rancho San Vicente y Santa Fe.
Adicionalmente, el acuerdo contempla hasta 20 millones de dólares para incrementar la presencia policial, incluyendo la posible construcción de una subestación y el financiamiento de oficiales adicionales en la zona.
Si el Departamento de Justicia o el estado de Texas consideran que Colony Ridge incumple el convenio, podrán reactivar el caso o presentar nuevas acciones legales.
“El acuerdo tiene como objetivo servir al interés público y remediar el daño alegado”, señala el texto, que también precisa que no cubre posibles responsabilidades penales, ambientales o por daños personales.
¡NO TE LO PIERDAS! EL SUEÑO AMERICANO EMBARGADO
A partir del este 15 de febrero, La Esquina TX publicará la serie especial de investigaciones “El sueño americano embargado” sobre Colony Ridge / Terrenos Houston que va más allá de comunicados oficiales y discursos políticos. A lo largo de tres reportajes, reconstruimos —con documentos, datos y testimonios directos— cómo la promesa de acceso a la tierra se transformó, para miles de familias, en deuda, miedo y pérdida de patrimonio, en uno de los desarrollos inmobiliarios más grandes de Texas.
Las historias de compradores afectados, el contexto legal de las demandas federal y estatal, el impacto real de las ejecuciones hipotecarias y el clima de estigmatización que rodea a la comunidad forman parte de un trabajo periodístico de largo aliento, hecho desde el territorio y con enfoque comunitario.
Esta serie busca explicar lo que pasó, cómo pasó y por qué importa, poniendo rostro humano a un caso que ya es parte del debate nacional sobre vivienda, migración y derechos del consumidor.
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